Ekipa przychodzi na wycenę, pada kwota, ktoś podaje rękę. Prace ruszają w poniedziałek. Miesiąc później zaczyna się spór o zakres, terminy i to, kto miał kupić kleje.
Umowa na remont nie musi być długa. Musi natomiast rozstrzygać rzeczy, które później stają się przedmiotem kłótni.
Kto jest stroną
Wpisz pełne dane firmy razem z numerem NIP. Sprawdź te dane w rejestrze CEIDG albo KRS przed podpisem. Zdarza się, że wizytówka pokazuje jedną nazwę, a fakturę wystawia zupełnie inny podmiot.
Jeżeli umowę podpisuje osoba fizyczna bez firmy, zmienia to zasady rozliczenia i odpowiedzialności. Przy większych pracach ma to skutki podatkowe po stronie zamawiającego.
Zakres prac opisany rzeczowo
Ogólnik w rodzaju remont łazienki niczego nie przesądza. Opis powinien wymieniać czynności i powierzchnie.
- Skucie starych płytek na ścianach i podłodze, podana metraż.
- Wykonanie hydroizolacji pod płytkami w strefie mokrej.
- Przeniesienie punktów wodnych i kanalizacyjnych, liczba punktów.
- Ułożenie płytek w konkretnym formacie i układzie.
- Montaż białego montażu i armatury dostarczonej przez inwestora.
Format płytki ma wpływ na pracochłonność. Układ jodełkowy kosztuje więcej niż prosty. Zapisanie tego z góry usuwa późniejszą dyskusję o dopłatę.
Materiały: kto kupuje i kto odpowiada
Podziel materiały na dwie listy. Pierwsza to zakupy inwestora, zwykle płytki, armatura, drzwi i oświetlenie. Druga to materiały wykonawcy, czyli kleje, fugi, profile, zaprawy.
Zapisz, kto odpowiada za ubytek i za odpad. Przy płytkach normą jest zapas na docinki, zwykle w granicach kilku do kilkunastu procent w zależności od formatu i układu. Ustal, kto płaci za brakującą paczkę, gdy zabraknie w połowie prac.
Termin i kary
Podaj datę rozpoczęcia i zakończenia. Przy dłuższych remontach dodaj etapy pośrednie z datami. Etap ułatwia kontrolę i wiąże się z płatnością.
Kara umowna za zwłokę działa tylko wtedy, gdy jest zapisana. Rozsądna stawka to ułamek procenta wartości umowy za każdy dzień, z górnym limitem. Zbyt wysoka kara bywa podważana, zbyt niska nikogo nie motywuje.
Płatności rozbite na etapy
Zaliczka na start ma sens, gdy wykonawca kupuje materiały. Jej wysokość zwykle mieści się w przedziale od dziesięciu do trzydziestu procent wartości prac. Wyższe żądanie przed rozpoczęciem robót jest sygnałem ostrzegawczym.
Zostaw ostatnią transzę na po odbiorze. Kwota rzędu dziesięciu procent zabezpiecza usunięcie usterek. Zapisz też termin płatności liczony od podpisania protokołu, a nie od wystawienia faktury.
Odbiór i usterki
Protokół odbioru to zwykła kartka z datą, listą prac i uwagami. Wpisz usterki wraz z terminem ich usunięcia. Bez protokołu trudno później wykazać, co było zgłoszone.
Rękojmia za wady robót budowlanych obejmuje dłuższy okres niż roczna praktyka wielu ekip. Zapisz w umowie, na jaki czas wykonawca odpowiada za wykonane prace i jak zgłasza się usterkę.
Ubezpieczenie i zabezpieczenie mieszkania
Zapytaj o polisę odpowiedzialności cywilnej wykonawcy i poproś o kopię. Zalanie sąsiada przy przenoszeniu instalacji to najczęstsza szkoda przy remoncie.
Dopisz obowiązek zabezpieczenia pomieszczeń, które nie są remontowane, oraz uporządkowania po zakończeniu prac. Wywóz gruzu i jego koszt też powinien być rozstrzygnięty w umowie.
Forma umowy oraz zaliczka i zadatek
Zwykła forma pisemna wystarcza przy remoncie mieszkania. Ustalenia potwierdzone mailem też wiążą strony, o ile treść jest jednoznaczna i obie strony ją zaakceptowały.
Nazwa wpłaty ma skutki prawne. Zaliczka podlega zwrotowi, gdy umowa nie dochodzi do skutku. Zadatek działa inaczej. Przy rezygnacji zamawiającego przepada, przy rezygnacji wykonawcy wraca w podwójnej wysokości. Napisz w umowie, którą z tych instytucji stosujecie.
Płać przelewem na rachunek firmowy. Gotówka bez pokwitowania znika z dowodów, a przy większych kwotach pojawiają się dodatkowe konsekwencje podatkowe w rozliczeniach między firmami.
Przy pracach wymagających zgłoszenia albo pozwolenia zapisz, kto załatwia formalności. Ingerencja w ściany nośne, zmiana instalacji gazowej i przebudowa układu pomieszczeń wymagają dokumentów, których wykonawca nie załatwi bez pełnomocnictwa.
Zapisy, które oszczędzają nerwów
- Sposób komunikacji i osoba do kontaktu po każdej stronie.
- Tryb zmiany zakresu prac w formie pisemnej lub mailowej.
- Zgoda na podwykonawców albo jej brak.
- Godziny pracy zgodne z regulaminem wspólnoty.
- Rozliczenie mediów, jeśli ekipa korzysta z prądu i wody inwestora.
Umowa na trzy strony wystarcza przy typowym remoncie mieszkania. Sam fakt jej istnienia zmienia ton rozmowy, gdy pojawia się problem.