Odbiór mieszkania to jedyny moment, w którym masz mocną pozycję wobec dewelopera. Podpisany protokół bez uwag utrudnia późniejsze reklamacje. Sam odbiór trwa zwykle od jednej do dwóch godzin, a przedstawiciel dewelopera ma tego dnia kilka spotkań. Presja czasu jest tu największym przeciwnikiem kupującego.
Co zabrać ze sobą
- umowę deweloperską i standard wykończenia, czyli opis tego, co miało zostać wykonane
- rzut mieszkania z wymiarami
- poziomicę o długości 2 m, najlepiej z libellą i miarką
- dalmierz laserowy albo miarę zwijaną o długości minimum 5 m
- próbnik gniazd elektrycznych i prostą ładowarkę do sprawdzenia napięcia
- kartkę papieru do sprawdzania szczelności okien
- latarkę, telefon z aparatem i taśmę malarską do oznaczania usterek
Zabierz też drugą osobę. Jedna sprawdza, druga notuje. Samodzielny odbiór przy przedstawicielu, który pilnuje zegarka, kończy się przeoczeniami.
Powierzchnia i geometria
Zmierz powierzchnię pomieszczeń i porównaj z umową. Umowy zwykle dopuszczają odchylenie rzędu kilku procent, a przekroczenie tej granicy bywa podstawą roszczenia. Sposób pomiaru powinien wynikać z normy wskazanej w umowie, więc sprawdź, którą normę wpisano.
Ściany sprawdź łatą lub poziomicą. Przyłóż ją do ściany w kilku miejscach i popatrz na prześwit. Dopuszczalne odchylenia od pionu i od płaszczyzny podaje norma budowlana, a wykonawcy zwykle powołują się na tolerancje rzędu kilku milimetrów na dwóch metrach. Sprawdź też kąty w narożach, bo skos utrudnia później montaż zabudowy kuchennej.
Okna i drzwi
- otwórz i zamknij każde skrzydło, sprawdź płynność i docisk
- przesuń kartkę papieru przy zamkniętym oknie wzdłuż uszczelki, opór powinien być podobny wszędzie
- obejrzyj szyby pod kątem pod światło, rysy i zadrapania łatwo przeoczyć na wprost
- sprawdź obróbki parapetów zewnętrznych i spadek od budynku
- przy drzwiach wejściowych sprawdź działanie wszystkich rygli
Instalacje
Włóż próbnik do każdego gniazda. Policz punkty i porównaj z rzutem. Sprawdź, czy wszystkie obwody w rozdzielnicy są opisane. Odkręć zawory i zobacz, czy z przyłączy nie kapie. Zajrzyj pod wanienkę licznika wody i sprawdź stan liczników, bo te wartości wpisuje się do protokołu.
Wentylację sprawdź kartką przyłożoną do kratki. Kartka powinna przylgnąć. Brak ciągu przy zamkniętych oknach bywa normalny w budynkach z bardzo szczelną stolarką, dlatego test powtórz przy uchylonym oknie. Zapisz obie sytuacje.
Podłogi, ściany i sufity
Wylewkę sprawdź łatą oraz przez postukanie. Głuchy dźwięk oznacza odspojenie. Popatrz na tynki pod ostrym światłem latarki trzymanej blisko ściany, wtedy widać fale i zacieki. Sprawdź naroża i miejsca przy oknach, bo tam najczęściej pojawiają się rysy.
Fotografuj wszystko, co zapisujesz. Zdjęcie z widocznym otoczeniem pozwala później odnaleźć miejsce usterki. Same zbliżenia po tygodniu przestają być czytelne.
Protokół
- Każdą usterkę opisz konkretnie, z podaniem pomieszczenia i miejsca.
- Unikaj sformułowań ogólnych typu nierówna ściana, podaj wartość i sposób pomiaru.
- Dopilnuj, żeby protokół zawierał datę i podpisy obu stron.
- Zabierz swój egzemplarz, podpisany przez przedstawiciela dewelopera.
- Jeżeli usterek jest dużo, możesz odmówić odbioru i zażądać kolejnego terminu.
Terminy usunięcia usterek i zasady odbioru wynikają z ustawy deweloperskiej oraz z treści umowy. Przepisy w tym zakresie zmieniały się w ostatnich latach, więc przed odbiorem sprawdź, która wersja ustawy dotyczy twojej umowy. Ten szczegół decyduje o długości terminów i o twoich uprawnieniach, gdy deweloper nie reaguje.
Czy zamawiać firmę do odbioru
Usługa profesjonalnego odbioru kosztuje zwykle od kilkuset do ponad tysiąca złotych, zależnie od metrażu i miasta. Inspektor przyjeżdża z kamerą termowizyjną, dalmierzem i przyrządami do pomiaru wilgotności. Zna też typowe wady wykonawcze danego dewelopera. Przy pierwszym mieszkaniu i przy większym metrażu ten wydatek zwykle się broni. Przy małej kawalerce w standardzie deweloperskim samodzielny odbiór z dobrą listą kontrolną też daje radę.
Umów inspektora z wyprzedzeniem, bo terminy odbiorów w dużych inwestycjach kumulują się w tych samych tygodniach. Poinformuj dewelopera, że przyjdziesz z osobą towarzyszącą. Odmowa wpuszczenia inspektora nie ma podstaw, ale zapowiedź oszczędza dyskusji przy drzwiach.
Po odbiorze
Spisz liczniki jeszcze raz w dniu przekazania kluczy. Zgłoś usterki, które ujawnią się później, w formie pisemnej z datą. Nie zaczynaj prac wykończeniowych w miejscach objętych zgłoszeniem, bo deweloper może uznać, że usterka powstała w trakcie twojego remontu. Zachowaj całą korespondencję w jednym miejscu, razem ze zdjęciami z odbioru.
